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2014年05月19日

【アナリスト水田雅展の銘柄分析】陽光都市開発は財務基盤改善や収益改善を評価して出直り

 陽光都市開発<8946>(JQS)の株価は、全般地合い悪化も影響して上値を切り下げたが、足元では150円台を割り込むことなく推移している。下値固めが完了したようだ。財務基盤改善や収益改善基調を評価して出直り展開だろう。

 投資用マンション「グリフィンシリーズ」の企画・販売事業を縮小して、不動産管理・賃貸・仲介事業のストック型フィービジネスへの事業構造転換を進め、収益基盤を強化している。14年1月には徳威企業発展有限公司(上海)およびストライダーズ<9816>による当社新株予約権行使で、自己資本比率が大幅に改善した。財務基盤が強化されたことでM&Aの積極化や不動産販売事業の再構築を目指している。

 13年8月にはアパマンショップホールディングス<8889>の子会社アパマンショップネットワークとFC加盟契約を締結した。また13年10月にはストライダーズと資本業務提携し、ストライダーズの子会社で東京を中心に不動産賃貸管理事業を展開するトラストアドバイザーズとの相互補完関係構築やシナジー効果を目指している。

 14年4月には、当社の不動産仲介事業を子会社の陽光アセット・インベスターズに事業譲渡して、同社の商号をグリフィン・パートナーズに変更した。グループの不動産仲介事業の意思決定の迅速化や責任体制の明確化を図るとしている。

 中国における不動産関連事業に関しては、14年2月に柏雅資本集団控股有限公司(香港)の連結子会社化が完了し、香港柏雅の子会社および孫会社である柏雅酒店管理(上海)有限公司および上海柏雅投資管理有限公司も連結化した。酒店管理および投資管理は、徳威企業発展有限公司(上海)が不動産デベロッパーと共同で開発したサービスアパートメントの運営・管理を受託している。さらに3社を基盤として中国におけるワンルームビジネスへの事業展開も検討している。

 5月13日に発表した今期(14年12月期)第1四半期(14年1月〜3月)の連結業績は、売上高が前年同期比2.2倍の5億63百万円、営業利益が同74.8%増の60百万円、経常利益が同2.0倍の50百万円、純利益が同2.1倍の46百万円だった。不動産販売事業で1棟売却契約を締結している投資用マンションの一部引き渡し(36戸のうち23戸)を行い、大幅増収増益だった。なお新規連結した香港柏雅グループ3社の業績については、みなし取得日を第1四半期末としているため、当第1四半期連結業績に含まれていない。

 主要セグメントの動向を見ると、不動産販売事業(前年同期は売上・利益ともなし)は売上高が2億95百万円、営業利益(全社費用等調整前)が32百万円だった。不動産管理事業は管理している賃貸マンションのリフォーム関連が増加して売上高が同7.8%増の1億14百万円、営業利益が同8.2%増の59百万円だった。不動産賃貸事業は売上高が同1.6%減の94百万円、営業利益が同0.4%減の13百万円だった。不動産仲介事業は売買仲介が増加したが賃貸仲介が減少して売上高が同3.8%減の44百万円、営業利益が同53.6%減の7百万円だった。

 また第1四半期末(14年3月末)の自己資本は6億66百万円、自己資本比率は25.9%、1株当たり純資産(BPS)は55円33銭となり、前期末(13年12月末)の自己資本1億90百万円、自己資本比率9.0%、BPS19円92銭に対して財務基盤が大幅に改善した。

 通期の見通しは前回予想(2月28日公表)を据え置いて、売上高が前期比67.1%増の17億60百万円、営業利益が同22.6%増の1億29百万円、経常利益が同66.0%増の1億円、純利益が同62.8%増の90百万円としている。不動産販売事業での投資用マンション1棟引き渡しが牽引し、不動産管理事業の着実な拡大や新規連結の香港柏雅グループ3社も寄与する。第1四半期の進捗率は売上高が32.0%、営業利益が46.5%、経常利益が50.0%、純利益が51.1%と高水準であり、収益改善基調だろう。

 株価の動きを見ると、1月の戻り高値圏から反落後は全般地合い悪化も影響して上値を切り下げ、4月11日には146円まで調整した。しかしその後は150円台を割り込むことなく推移して下げ渋り感を強めている。下値固めがほぼ完了したようだ。

 5月16日の終値152円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS7円50銭で算出)は20倍近辺、実績PBR(14年12月期第1四半期実績の連結BPS55円33銭で算出)は2.7倍近辺である。週足チャートで見ると26週移動平均線が戻りを押さえる形だが、下値固めが完了して出直り展開だろう。

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提供 日本インタビュ新聞社 Media-IR at 07:33 | アナリスト水田雅展の銘柄分析