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2014年07月04日

【アナリスト水田雅展の銘柄分析】陽光都市開発はモミ合い上放れて強基調へ転換

 投資用マンション企画・販売の陽光都市開発<8946>(JQS)の株価は、5月安値142円から6月20日の180円まで上伸した後に一旦反落したが、160円近辺から切り返して7月3日には196円まで急伸した。6月27日発表の新株予約権発行が、中期成長に向けた積極投資に伴う資金調達として好感されたようだ。モミ合い展開から一気に上放れて強基調へ転換した形であり、1月高値270円を目指す展開だろう。

 投資用マンション「グリフィンシリーズ」の企画・販売事業を縮小し、不動産管理・賃貸・仲介事業のストック型フィービジネスへの事業構造転換で収益基盤を強化している。13年8月にアパマンショップホールディングス<8889>の子会社アパマンショップネットワークとFC加盟契約を締結し、13年10月にストライダーズ<9816>と資本業務提携した。

 14年1月には、徳威企業発展有限公司(上海)およびストライダーズによる当社新株予約権行使で自己資本比率が大幅に改善した。今期(14年12月期)第1四半期末(14年3月末)の自己資本は6億66百万円、自己資本比率は25.9%、1株当たり純資産(BPS)は55円33銭となり、前期末(13年12月末)の自己資本1億90百万円、自己資本比率9.0%、BPS19円92銭に対して財務基盤が大幅に改善している。財務基盤が強化されたことでM&Aの積極化や不動産販売事業の再構築も目指している。

 中国における不動産関連事業に関しては、14年2月に柏雅資本集団控股有限公司(香港)の連結子会社化が完了し、香港柏雅の子会社および孫会社である柏雅酒店管理(上海)有限公司(酒店管理)および上海柏雅投資管理有限公司(投資管理)も合わせて3社(ベルグラビアグループ)を連結化した。酒店管理はサービスアパートメントの運営・管理コンサルティング、投資管理はサービスアパートメントをサブリース管理方式でオーナーから賃借して運営管理している。

 なお14年6月には、ベルグラビアグループ3社のうち上海柏雅投資管理有限公司(投資管理)の全株式を、中国の深圳市花様年物業服務有限公司に譲渡した。ベルグラビアグループについては今後、コンサルティング管理方式での受託を増やして収益を向上させる方針とした。

 今期(14年12月期)の連結業績見通しは前回予想(2月28日公表)を据え置いて、売上高が前期比67.1%増の17億60百万円、営業利益が同22.6%増の1億29百万円、経常利益が同66.0%増の1億円、純利益が同62.8%増の90百万円としている。不動産販売事業での投資用マンション1棟引き渡しが牽引し、不動産管理事業の着実な拡大や新規連結のベルグラビアグループ2社も寄与する。

 通期見通しに対する第1四半期(1月〜3月)進捗率は売上高が32.0%、営業利益が46.5%、経常利益が50.0%、純利益が51.1%であり、収益は改善基調だろう。なお上海柏雅投資管理有限公司(投資管理)の全株式譲渡によって特別利益の計上、のれん償却費用計上の見直しが見込まれるが、連結会計処理の精査が完了し、開示が必要であると判断された場合には速やかに開示するとしている。

 6月6日には、思源国際発展有限公司から当社株式を6月5日付で売却したとの報告を受け、思源国際発展有限公司が筆頭株主に該当しないことを確認したと発表している。思源国際発展有限公司の保有比率は異動前の19.99%から異動後の9.77%(第2位株主)に低下し、徳威国際発展有限公司(保有比率19.08%)が第1位株主となった。

 また6月27日には、香港の投資会社Hong Kong Wealthy Future Investment、およびストライダーズを割当予定先とする第三者割当による第3回新株予約権の発行を発表した。新株予約権の総数は25個(250万株)(発行済株式総数に対する割合20.74%)で、行使価格は152円である。

 調達資金(差引手取概算額)3億77百万円は、新規事業の中国でのワンルームマンション賃貸事業への投資に充当する。中国・上海およびその周辺都市の中古オフィス、工場施設など現在未使用の物件を長期契約(10年程度)で借り上げ、ワンルームマンションへの改装・内装工事を実施後に、主として若年層向けに賃貸する。今期の下期に事業を開始する予定で、年間1棟ペースで物件借り上げ契約を進める方針だ。

 株価の動きを見ると、5月20日と5月21日の直近安値142円から切り返しの展開となり、6月20日の180円まで上伸した。その後一旦は反落したが、160円近辺から切り返して7月3日には196円まで急伸した。6月27日発表の新株予約権発行が、中期成長に向けた積極投資に伴う資金調達として好感されたようだ。

 7月3日の終値195円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS7円50銭で算出)は26倍近辺、実績PBR(14年12月期第1四半期実績の連結BPS55円33銭で算出)は3.5倍近辺である。日足チャートで見ると25日移動平均線がサポートラインの形となった。また週足チャートで見ると26週移動平均線を突破して上伸し、モミ合い展開から一気に上放れた。強基調へ転換した形であり、出直り本格化して1月高値270円を目指す展開だろう。

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提供 日本インタビュ新聞社 Media-IR at 08:00 | アナリスト水田雅展の銘柄分析