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2017年01月30日

ファーストコーポレーションは造注方式で分譲マンション建設に特化したゼネコン、スピード成長を評価

 ファーストコーポレーション<1430>(東1)は分譲マンション建設に特化したゼネコンである。17年5月期は豊富な受注残高を背景として大幅増収増益予想である。強みを持つ造注方式で高利益率が特徴であり、事業基盤強化に向けてM&Aも積極活用する方針だ。アグレッシブな事業展開で中期成長期待が高まる。株価は戻り一服となってモミ合う展開だが、4%台の高配当利回りも注目材料であり、スピード成長を評価して戻りを試す展開が期待される。

■東京圏の分譲マンション建設に特化したゼネコン

 東京圏(1都3県)の分譲マンション建設に特化したゼネコンである。2011年6月設立からスピード成長で2015年3月東証マザーズに新規上場、2016年12月26日東証1部に市場変更した。

■造注方式で高利益率が特徴、アグレッシブな事業展開でスピード成長

 造注方式で大手マンション・デベロッパーからの特命受注による高利益率、品質へのこだわりによる安心・安全なマンション供給を特徴としている。そしてアグレッシブな事業展開でスピード成長を実現している。

 造注方式というのは、当社がマンション用地を開発し、マンション・デベロッパーに対して土地・建物を一体とする事業プランを提案し、マンション・デベロッパーから特命で建築を請け負うという受注方式である。当社がマンション・デベロッパーを選定して条件を交渉するため、入札方式に比べてより良い条件での請負が可能となる。

 造注方式に関しては、ゼネコンとして土地開発の専任部隊を有していることが強みであり、スピーディーな決裁プロセスも競争優位性となり、新規顧客の開拓、取引条件や収益性の向上、適正な工期の設定、JV案件の成約などに繋がる。分譲マンション建設のスペシャリストとして、造注方式を核としたアグレッシブな事業展開がスピード成長を可能にしている。

 品質へのこだわりに関しては「安全と品質の最優先」を掲げて、施工品質管理標準・マニュアル類の整備、階層別研修会の実施、施工検討会による安全で堅実な施工計画の策定、巡回検査による正確性の担保など、良質で均一な品質を維持するための取り組みを推進している。また第三者機関による検査導入については、施主が第三者機関による検査を実施しない場合でも、建造物の安全性を確保するために重要な杭工事、配筋工事、レディーミクストコンクリートを対象として、当社が自前で第三者機関による検査を導入するなど、安心・安全なマンション供給に向けた体制を整備している。

 建設請負先は、飯田グループ、タカラレーベン、NTT都市開発、三井不動産レジデンシャル、阪急不動産など、大手を中心とする優良なマンション・デベロッパーである。より良い条件となる特命受注も特徴となる。造注方式を核としたアグレッシブな事業展開に加えて、品質へのこだわりに対する評価も高まり、新規顧客開拓が進展している。また企画提案型案件が増加し、案件大型化も進展している。

■不動産売上によって四半期業績が変動する可能性

 四半期別の業績推移を見ると、16年5月期は売上高が第1四半期34億96百万円、第2四半期44億05百万円、第3四半期35億16百万円、第4四半期48億51百万円、営業利益が3億51百万円、4億14百万円、3億59百万円、4億76百万円だった。

 完成工事高の収益認識は工事進行基準だが、不動産売上(マンション用地販売)によって四半期業績が変動する可能性がある。16年5月期は不動産売上として第2四半期に6億円、第4四半期に16億90百万円を計上した。

 また受注額・件数・総戸数の期別推移を見ると、14年5月期140億68百万円・14件・767戸、15年5月期167億26百万円・10件・803戸、16年5月期112億77百万円・7件・558戸で、受注高に占める造注比率は14年5月期26.1%、15年5月期30.8%、16年5月期28.7%だった。なお16年5月期末の受注残高は139億85百万円だった。

■17年5月期第2四半期累計は大幅増収増益

 今期(17年5月期)第2四半期累計(6〜11月)の非連結業績は、売上高が前年同期比64.2%増の129億72百万円、営業利益が同32.7%増の10億16百万円、経常利益が同38.2%増の9億99百万円、純利益が同43.2%増の6億88百万円だった。

 不動産売上の計上も寄与して大幅増収増益だった。売上高の内訳は、完成工事高が同1.7%減の71億27百万円、不動産売上が同9.4倍の56億58百万円、その他は同3.4倍の1億85百万円だった。

 売上総利益は同29.5%増加したが、売上総利益率は10.6%で同2.8ポイント低下した。完成工事総利益率は13.7%で同横ばいだったが、不動産売上が大幅に増加したため全体の売上総利益率が低下した。販管費は同21.0%増加したが、販管費比率は2.8%で同0.9ポイント低下した。

 受注実績は、阪急不動産の仮称:新宿区若松町計画(戸数123戸、工期18年5月)、オスタラ・ヘルスケア・ワン特定目的会社の仮称:佐島1丁目老人ホーム計画(62戸、18年4月)、中央住宅の仮称:ルピアコート西大宮計画(124戸、18年3月)、NTT都市開発・安田不動産の仮称:ウエリス西早稲田(186戸、18年8月)、アーネストワンの仮称:サンクレイドル日本橋小伝馬町(30戸、18年7月)、三栄建築設計の仮称:横浜市青葉区千草台計画(79戸、18年5月)の6件・合計152億77百万円だった。うち造注方式による受注高は119億81百万円で、受注高に占める造注比率は78.4%だった。

 マンション建設用地の確保は、東京都文京区(16年9月譲渡済)、東京都江戸川区(18年6月土地購入契約締結、デベロッパーへ17年1月譲渡予定)の2件だった。

 なお四半期別の業績推移を見ると、売上高は第1四半期79億92百万円、第2四半期49億80百万円、営業利益は6億74百万円、3億42百万円だった。

■17年5月期通期も増収増益予想

 今期(17年5月期)通期の非連結業績予想(7月8日公表)は、売上高が前期(16年5月期)比34.2%増の218億42百万円、営業利益が同19.1%増の19億08百万円、経常利益が同21.3%増の18億36百万円、そして純利益が同23.4%増の12億70百万円としている。豊富な受注残高を背景として大幅増収増益予想である。

 売上高の内訳は完成工事高が同1.2%増の139億44百万円、不動産売上が同4.3倍の76億25百万円、その他が同35.6%増の2億71百万円、売上総利益率は同1.6ポイント低下の12.0%、販管費比率は同0.5ポイント低下の3.3%としている。不動産売上が大幅に増加するため全体の売上総利益率は低下するが、完成工事総利益率は13.9%で同0.8ポイント上昇を見込んでいる。

 受注高の計画は同2.4倍の269億88百万円(15件)で、うち造注方式の受注高が同5.5倍の176億33百万円(受注高に占める造注比率65.3%)としている。なお通期受注計画に対する第2四半期累計の進捗率は56.6%と概ね順調である。また期末受注残高は同2.1倍の291億99百万円となる見込みだ。

 配当予想は12月6日に増額修正した。期末に市場変更記念配当6円を実施して年間37円(期末一括)とする。前期との比較では11円増配となる。予想配当性向は36.5%となる。

■中期経営計画で19年5月期経常利益30億89百万円目標

 17年5月期を初年度とする中期経営計画「Innovation 2016」では、3ヶ年を永続的な繁栄を目指すための基盤づくりの期間と位置づけて、営業・開発部門のさらなる強化による造注方式の拡大、新規顧客開拓による東京圏(1都3県)での市場シェアの拡大、施工能力の量的・質的な拡充、内部管理体制強化を含めた業容拡大を支える体制の構築、施工品質を保ちながらの生産性向上、投下資本の効率運用による高収益体質の追求などを推進する。事業基盤強化に向けてM&Aも積極活用する方針だ。

 目標数値としては、19年5月期の売上高350億59百万円、経常利益30億89百万円、受注高310億40百万円、期末受注残高398億56百万円を掲げている。戸当たり受注単価および完成工事総利益率は概ね横這い推移を見込み、受注面積の拡大で中期成長を目指す方針だ。

 また財務面の目標数値としては、自己資本比率40%超、ROA20%超、ROE40%を超える水準の維持を掲げている。財務体質の改善による企業価値の向上を目指す方針だ。利益還元については配当性向30%維持を基本方針として、新たに株主優待制度も導入(16年11月30日から開始)した。さらに内部留保の状況により、可能な範囲で配当性向の向上を検討するとしている。

■事業環境良好で中期成長余地大きい

 東京圏(1都3県)の分譲マンション建設市場に関しては、杭施工問題発覚後の供給抑制も影響して2016年の供給戸数が前年比減少したが、好立地物件を中心に着工戸数ベースでは好調が続いている。

 また大手ゼネコンは、大型都市再開発事業や2020年東京五輪関連工事などで手持ち工事が豊富なこともあり、マンション建設請負に消極的である。このため当社にとって大手ゼネコンとの競争が大幅に緩和されている状況だ。さらに16年5月期における当社の施工実績551戸は市場シェア1.36%に過ぎず、市場シェアアップ余地が大きい。

 建設コストに関しては、都市別建設資材価格指数(建築)で見ると、2015年5月の指数が106.6だったの対して、2016年5月は101.5と下落傾向にある。また国土交通省による2016年9月の主要建設資材需給・価格動向調査では「全ての資材が横這い」としており、当面のマンション建設コスト上昇懸念は低下している。

 こうした状況を考慮すれば、当社にとっては市場規模よりも、市場シェア拡大による中期的な成長余地が大きいと言えるだろう。

■株主優待制度は毎年11月末に実施

 株主優待制度については16年11月30日から開始した。毎年11月30日現在で、100単元(1万株)未満保有株主に対してクオカード1000円分、100単元以上保有株主に対してクオカード2000円分を贈呈する。

■株価は自律調整一巡して上値試す

 株価の動き(16年12月26日付で東証マザーズから東証1部に市場変更)を見ると、戻り一服となってモミ合う展開だが調整一巡感を強めている。
10月の戻り高値圏1000円近辺から一旦反落したが、大きく下押す動きは見られず、900円台で推移して自律調整一巡感を強めている。

 1月27日の終値895円を指標面で見ると、今期予想PER(会社予想EPS101円27銭で算出)は8〜9倍近辺、今期予想配当利回り(会社予想の年間37円で算出)は4.1%近辺である。時価総額は約117億円である。

 週足チャートで見ると26週移動平均線が下値を支える形だ。4%台の高配当利回りも注目材料であり、スピード成長を評価して戻りを試す展開が期待される。(日本インタビュ新聞アナリスト水田雅展)

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提供 日本インタビュ新聞 Media-IR at 06:54 | アナリスト水田雅展の銘柄分析