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2014年10月20日

【アナリスト水田雅展の銘柄分析】陽光都市開発は10月17日に今期業績見通しの増額修正を発表

 投資用マンション企画・販売の陽光都市開発<8946>(JQS)の株価は、9月30日に年初来高値となる274円まで上値を伸ばした。その後は全般地合い悪化も影響して10月2日の229円まで一旦反落したが、足元では切り返しの動きを強めている。収益改善や財務基盤強化、そして中期成長に向けた積極投資を評価する流れに変化はなく上値追いの展開だろう。13年4月高値372円も視野に入りそうだ。

 投資用マンション「グリフィンシリーズ」の企画・販売事業を一旦縮小し、不動産管理・賃貸・仲介事業のストック型フィービジネスへの事業構造転換で収益基盤を強化した。13年8月にアパマンショップホールディングス<8889>の子会社アパマンショップネットワークとFC加盟契約を締結し、13年10月にはストライダーズ<9816>と資本業務提携した。

 中期成長に向けて中国での不動産関連事業を展開する。14年2月に柏雅資本集団控股有限公司(香港柏雅)の連結子会社化が完了し、香港柏雅の子会社でサービスアパートメント運営・管理コンサルティングを展開する柏雅酒店管理(上海)有限公司(酒店管理)、および孫会社でサービスアパートメントをサブリース管理方式でオーナーから賃借して運営管理する上海柏雅投資管理有限公司(投資管理)も合わせてベルグラビアグループ3社を連結化した。

 その後14年6月にベルグラビアグループ3社のうち投資管理の全株式を中国・深圳市花様年物業服務有限公司に譲渡した。そして14年7月には上海など中国の主要都市においてワンルームマンション賃貸事業を展開するため、香港柏雅の子会社(当社孫会社)となる陽光智寓(香港)公寓管理有限公司(陽光智寓)を設立すると発表した。陽光智寓は上海において新規事業の実務を行うことを目的とした新会社を設立する。

 中国でのワンルームマンション賃貸事業については、中国・上海およびその周辺都市の中古オフィスや工場施設など現在未使用の物件を長期契約(10年程度)で借り上げ、ワンルームマンションへの改装・内装工事を実施後に主として若年層向けに賃貸する。年間1棟ペースで物件借り上げ契約を進める方針で、今下期(7月〜12月)に事業開始の予定としている。

 今期(14年12月期)の連結業績見通しについては10月17日に増額修正を発表した。前回予想(2月28日公表)に対して売上高は3億80百万円増額して前期比2.0倍の21億40百万円、営業利益は24百万円増額して同45.7%増の1億53百万円、経常利益は40百万円増額して同2.3倍の1億40百万円、純利益は30百万円増額して同2.2倍の1億20百万円とした。

 連結子会社である合同会社GFインベスターズワンが販売用不動産のホテルの売却を実現した(9月10日開示済)ため、不動産販売売上および不動産販売利益が増加した。来期(15年12月期)も新築投資用マンションの好調、不動産管理事業の着実な拡大、ベルグラビアグループの連結寄与などで収益改善基調だろう。

 なお10月10日に、合同会社GFインベスターズワンおよび一般社団法人GFトラストワンの解散および清算を発表している。不動産証券化市場への進出を目的として、07年にビジネスホテルファンドを組成するために設立したが、保有していたビジネスホテルの売却を完了して一定の役割が終了した。解散に伴って連結ベースでの損失計上はない見込みとしている。

 徳威企業発展有限公司(上海)およびストライダーズによる当社新株予約権行使などで第2四半期末(14年6月末)の自己資本比率は28.8%、1株当たり純資産(BPS)は55円10銭となり、前期末(13年12月末)の自己資本比率9.0%、BPS19円92銭に対して財務基盤が大幅に改善している。財務基盤強化によってM&Aの積極化や不動産販売事業の再構築も目指す方針だ。

 なお14年7月14日に第三者割当で発行した第3回新株予約権について、10月1日付で10個(100万株)の権利行使があったと発表している。この結果、割当総個数25個(250万株)のうち未行使数は15個(150万株)となった。

 株価の動きを見ると、4月〜6月の150円〜180円近辺でのモミ合いから上放れて水準切り上げの展開が続いている。9月11日に273円、そして9月30日には年初来高値となる274円まで上値を伸ばした。その後は全般地合い悪化も影響して10月2日の229円まで一旦反落したが、足元では切り返しの動きを強めている。収益改善や財務基盤強化を評価する動きだろう。

 10月17日の終値250円を指標面で見ると、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS9円79銭で算出)は25〜26倍近辺、実績PBR(今期第2四半期末実績の連結BPS55円10銭で算出)は4.5倍近辺である。日足チャートで見ると25日移動平均線、週足チャートで見ると13週移動平均線がサポートラインとなって強基調の形だ。収益改善や財務基盤強化、そして中期成長に向けた積極投資を評価する流れに変化はなく、上値追いの展開だろう。13年4月高値372円も視野に入りそうだ。

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提供 日本インタビュ新聞社 Media-IR at 07:28 | アナリスト水田雅展の銘柄分析