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2024年04月23日

テンポイノベーションは調整一巡、25年3月期も収益拡大基調

 テンポイノベーション<3484>(東証プライム)は、飲食業の小規模事業者を中心とする出店希望者向けに居抜き店舗を転貸借する店舗転貸借事業を主力としている。転貸借物件数の増加に伴って賃料収益を積み上げるストック型ビジネスである。成長戦略として旺盛な個人・小規模飲食事業者の出店需要に対応するため積極的な人材育成と仕入を継続している。24年3月期は増収増益予想としている。第3四半期累計の進捗率は低水準だったが、不動産売却時期の後ろ倒しという一過性要因によるものであり、ストック収益が順調に積み上がっていることを勘案すれば通期会社予想の達成は可能と考えられる。さらに25年3月期も積極的な事業展開で収益拡大基調に変化はないだろう。株価は反発力が鈍く安値圏だが、調整一巡して出直りを期待したい。なお5月13日に24年3月期決算発表を予定している。

■飲食業の出店希望者向け居抜き店舗転貸借事業

 首都圏一都三県(特に東京都)において、飲食業の小規模事業者を中心とする出店希望者向けに居抜き店舗(造作物が残っており、すぐに営業できる状態の物件)を転貸借する店舗転貸借事業を主力として、不動産業者とのリレーションシップ強化を主目的とする不動産売買事業、および独自の審査ノウハウを活用した店舗物件専門の家賃保証事業(22年4月に子会社の店舗セーフティーを設立して事業開始)も展開している。

 24年10月1日付(予定)で持株会社体制に移行し、商号をイノベーションホールディングスに変更する。持株会社の傘下に、店舗転貸借事業を展開する子会社テンポイノベーション(テンポイノベーション分割準備会社を商号変更)、不動産売買事業を展開する子会社アセットイノベーション(新設)、店舗家賃保証事業を展開するセーフティーイノベーション(店舗セーフティーを商号変更)の事業会社3社を置く体制とする。また4月1日付で、コーポレートガバナンス・コードに対する取り組みの一環として指名・報酬委員会、および支配株主と少数株主との利益が相反する重要な取引・行為について審議・検討を行う特別委員会を設置した。なお同社はクロップス<9428>の連結子会社だが、営業上の取引はなく経営上の独立性を確保している。

 23年3月期売上高構成比は店舗転貸借事業(店舗家賃保証事業含む)が93%、不動産売買事が7%、営業利益構成比は店舗転貸借事業が79%、不動産売買事業が21%で、全社売上高に占める店舗転貸借ランニング収入(賃料収入、更新手数料収入など)の比率は86.7%(22年3月期比0.8ポイント上昇)だった。

 不動産売買事業は不動産業者とのリレーションシップ強化も目的として、長期保有は行わず一定の資金枠内で資金効率を重視して売買を行う。23年3月期は5物件を売却、8物件を取得し、期末時点の保有物件数は6件となった。なお四半期業績は不動産売買事業のイニシャル収入によって変動する可能性があるが、ストック収益となる店舗転貸借事業のランニング収入は順調に拡大している。

■転貸借契約件数は増加基調

 店舗転貸借事業は、仲介ではなくサブリースでもなく、不動産業における第6のカテゴリーと位置付けている。不動産オーナーにとっては賃貸料収入安定、不動産会社にとっては仲介収益機会獲得、店舗出店者にとっては出店費用削減、店舗撤退者にとっては閉店コスト削減というメリットがある。また飲食業は他の産業との比較で、開業・廃業による入れ替わりが激しいため市場機会が豊富という特徴もある。さらに造作物(厨房機器、テーブル、床コンクリート、排気ダクトなど)の廃棄量を削減できるという点で、持続可能な社会の実現に貢献するビジネススキームである。

 保有物件数(転貸借物件数)の増加に伴って賃料収益(ランニング収入)を積み上げるストック型ビジネスモデルである。23年3月期の新規契約件数および後継付け件数(転貸借契約を解約後に次の転借人と転貸借契約を締結した物件)の転貸借成約件数の合計は22年3月期比75件増加の482件となり、期末時点で転貸借契約が締結されている転貸借物件数は265件増加の2216件となった。コロナ禍などで飲食業界が厳しい状況下でも、転貸借契約物件数は着実に増加している。

 なお四半期別の成約件数の推移を見ると、コロナ禍前の20年3月期は概ね100件前後で推移(第1四半期101件、第2四半期100件、第3四半期91件、第4四半期105件)していた。21年3月期第1四半期にコロナ禍の影響で43件まで落ち込む場面があったが、その後は第2四半期81件、第3四半期92件、第4四半期98件、22年3月期第1四半期95件、第2四半期96件、第3四半期104件と順調に回復した。そして22年3月期第4四半期112件、23年3月期第1四半期107件、第2四半期117件、第3四半期131件、第4四半期127件と、コロナ禍前を上回る水準となっている。コロナ禍の影響緩和や政府の補助金終了によって新陳代謝が進み、成約数が増加基調である。転貸借物件数の純増につながる新規契約が高水準な一方で、解約数は低水準で推移している。

■転貸借物件数29年3月期5500件目標

 中期経営計画(24年3月期〜26年3月期)では、連結業績目標値として最終年度26年3月期の売上高191億11百万円、営業利益16億79百万円、経常利益17億09百万円、親会社株主帰属当期純利益11億66百万円、成約数700件、期末転貸借物件数3275件を掲げている。

 また、東証プライム市場上場維持基準への早期適合を視野に、株主への利益還元の姿勢をより明確にするため配当方針を変更し、中期経営計画の各期においては配当性向40%を目途に配当を実施する方針とした。これにより、26年3月期の1株当たり配当は年間28円(配当性向40.9%)の計画としている。さらに中期経営計画終了後も同等の配当性向を目途とした株主還元を目指すとしている。

 基本方針には店舗転貸借事業の拡大(転貸借契約件数と賃料差益の最大化)、テーマには専門特化・プロフェッショナル化、重点施策に継続的な営業組織の拡充とWEB(出店希望者の募集を行う自社サイト「居抜き店舗.com」)による集客力向上、営業採用のための組織強化やノウハウの体系化およびIT化による教育強化、不動産売買における仕入先・販売先のさらなる拡大と人員の増強、DX推進による業務系実務や営業マネジメントの効率化を掲げている。

 中長期的な経営目標としては、26年3月期までに営業部門100名体制を達成することにより、27年3月期に転貸借物件純増数600件/年、28年3月期に成約数1000件/年、さらに29年3月期に転貸借物件数5500件、売上高300億円規模、営業利益30億円規模を目指すとしている。営業力の増強に向けては、23年3月期営業人員数36名に対して、増員・教育・適性に応じた配置により営業体制の構築を推進する。26年3月期営業人員100名体制を目指すが、営業業務効率化が進んだ場合、80〜90名程度での対応も視野に入れるとしている。

 CSR活動としては、飲食店舗を活用した「子ども食堂」を19年6月から開催している。店舗の特性を活かして、子供達への食事提供にとどまらず、地域における居場所づくり、親御さんへの支援といった社会的インフラになることを目指している。またESG活動として、居抜き物件を活用するビジネススキームにより、産業廃棄物(造作物)の廃棄量削減に貢献している。

■プライム市場上場維持基準適合に向けた計画書

 22年4月の東京証券取引所の市場再編ではプライム市場へ移行し、プライム市場上場維持基準適合に向けた計画書を開示(21年12月15日付)した。28年3月期までに流通株式時価総額のプライム市場上場維持基準適合を図るため各種取組を推進する。

 具体的には、継続的な業績向上の実現によって企業価値の向上(時価総額の上昇)を図るとともに、法定開示・適時開示にとどまらない積極的なIRによって市場に情報発信する。また必要に応じて流通株式比率向上に向けたテクニカルな取組も検討する。継続的な業績向上の実現では、市場開拓余地が大きく競合優位性も高い店舗転貸借事業に専門特化し、転貸借契約件数の最大化を通じてストック型収益である賃料差益の最大化を推進することで、継続的な業績向上(目途として前期比10%〜20%程度の増収増益継続)の実現を図る方針だ。

 23年6月には23年3月末時点における計画進捗状況をリリースした。流通株式時価総額と1日平均売買代金が上場維持基準を充たしていないが、23年5月策定の中期経営計画において、従来計画に対して配当方針、株主優待、営業体制をアップデートするなど、企業価値向上(時価総額増大)に向けた各種取組を推進しており、流通株式時価総額については28年3月末までに、1日平均売買代金については23年12月末までに上場維持基準を充たすことを目指す方針に変更はないとした。

 23年11月20日に発表した自己株式を活用した第三者割当による第3回新株予約権(行使価額修正条項および停止要請条項付、割当先は東海東京証券、下限行使価格は1198円、行使期間は23年12月7日〜26年12月7日)については、予定通り23年12月6日に払込が完了した。発行新株予約権数9000個(1個につき100株)で、行使に際して交付する株式については同社が保有する自己株式90万株を活用するため新株発行を行わない。流通株式数の増加により上場維持基準の適合に資することが期待される。

 そして24年3月には23年12月31日時点における計画進捗状況をリリースした。1日平均売買代金が上場維持基準を充たした。流通株式時価総額については、計画のとおり28年3月末までに上場維持基準を充たすため、引き続き各種取組を進めるとしている。

■24年3月期増収増益予想、25年3月期も収益拡大基調

 24年3月期連結業績予想は売上高が23年3月期比13.6%増の148億44百万円、営業利益が5.3%増の12億76百万円、経常利益が3.2%増の13億06百万円、親会社株主帰属当期純利益が0.7%増の8億91百万円としている。配当予想は23年3月期比4円増配の20円(期末一括)としている。連続増配で予想配当性向は38.2%となる。中期経営計画において配当方針を変更し、配当性向を引き上げることとした。

 重点施策として、営業活動面では継続的に物件仕入を強化し、出店ニーズに合致した物件の確保を推進する。教育面では業界経験の浅い担当者でも早期に戦力化できる教育の仕組みづくりを推進する。採用面では営業活動での経験やノウハウを採用活動にも活かし、精度の高い採用活動を実現する方針だ。集客面では、出店希望者の募集を行う自社サイト「居抜き店舗.com」を強化する。業務効率化面では物件増や社員増に向けて、DXの推進により事務効率化を図り、質が必要な仕事に打ち込める体制を強化する。不動産売買では、安定的に仕入や売却ができる取引先を増やしつつ、組織強化にも着手する方針としている。

 第3四半期累計は売上高が前年同期比6.6%増の105億21百万円、営業利益が29.6%減の7億20百万円、経常利益が28.6%減の7億61百万円、親会社株主帰属四半期純利益が28.9%減の5億19百万円だった。

 利益面は、個人・小規模飲食事業者の旺盛な出店需要に対応して店舗物件の積極的な仕入を推進したことに伴う売上原価の増加(空家賃、造作・手数料など)、不動産売却時期の後ろ倒し、人材採用やDX化など積極的な先行投資による費用増加などの影響により減益だが、売上面は転貸借物件数が増加して増収と順調だった。営業利益の前年同期比▲3億02百万円の増減要因分析は、売上総利益の減少で▲91百万円、人件費の増加で▲92百万円、その他経費の増加(採用費、システム費、広告宣伝費の増加)で▲1億18百万円としている。

 セグメント別に見ると、店舗転貸借事業(店舗セーフティーの店舗家賃保証事業を含む)は売上高が11.6%増の100億43百万円で営業利益が15.6%減の6億39百万円、不動産売買事業は売上高が45.2%減の4億78百万円で営業利益が69.5%減の81百万円だった。

 店舗転貸借事業における第3四半期累計の転貸借契約件数(成約件数=新規契約件数+後継付け件数)は前年同期比1.4%減の350件だった。前期第3四半期が過去最高(131件)だった反動や営業組織改編の影響で減少の形となったが、四半期別に見ると第1四半期が119件、第2四半期が115件、第3四半期が116件と高水準を維持している。なお第3四半期は営業組織改編の影響で23年10月が28件と落ち込んだが、その後は11月が36件、12月が52件(単月ベースで過去最高)とV字回復している。第3四半期末時点の転貸借物件数は2382件(前年同期比230件増加、23年3月期末比166件増加)となった。個人・小規模飲食事業者の旺盛な出店需要に対応して店舗物件の積極的な仕入を推進した。不動産売買事業では6物件を売却した一方で8物件を取得し、第3四半期末時点の保有物件数は8件となった。

 全社ベースの業績を四半期別に見ると、第1四半期は売上高が34億10百万円で営業利益が2億44百万円、第2四半期は売上高が36億88百万円で営業利益が2億81百万円、第3四半期は売上高が34億23百万円で営業利益が1億95百万円だった。

 通期の連結業績予想は据え置いている。契約件数および転貸借物件数が順調に増加し、先行投資によるコスト増加を吸収して増益予想としている。成約件数は23年3月期比88件増の570件、期末転貸借物件数は311件増加の2527件の計画としている。第3四半期累計の進捗率は売上高が71%、営業利益が56%、経常利益が58%、親会社株主帰属当期純利益が58%と低水準だったが、不動産売却時期の後ろ倒しという一過性要因によるものであり、ストック収益が順調に積み上がっていることを勘案すれば通期会社予想の達成は可能と考えられる。さらに25年3月期も積極的な事業展開で収益拡大基調に変化はないだろう。

■株主優待制度は毎年3月末対象、優待条件・内容を一部変更

 株主優待制度については毎年3月31日時点の株主を対象として実施しているが、同社へのロイヤリティの高い株主に対する還元を強化することを目的として、優待条件・内容を一部変更(詳細は会社HP参照)している。

 変更後は、24年3月期については24年3月31日時点で500株以上保有し、かつ1年以上継続して100株以上保有している株主にジェフグルメカード1万円分を贈呈する。25年3月期以降(25年3月31日以降)については毎年3月31日時点で500株以上保有し、かつ1年以上継続して500株以上保有している株主にジェフグルメカード1万円分を贈呈する。

■株価は調整一巡

 株価は反発力が鈍く安値圏だが、調整一巡して出直りを期待したい。4月22日の終値は914円、前期推定連結PER(会社予想の連結EPS52円37銭で算出)は約17倍、前期推定配当利回り(会社予想の20円で算出)は約2.2%、前々期実績PBR(前々期実績の連結BPS187円69銭で算出)は約4.9倍、そして時価総額は約162億円である。(日本インタビュ新聞社アナリスト水田雅展)

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提供 日本インタビュ新聞社 Media-IR at 09:26 | アナリスト水田雅展の銘柄分析