■ロンドン五輪は開会式７月２７日〜閉会式８月１２日

　英国のロンドンを中心に開催される第３０回オリンピック競技会、２０１２年夏季五輪（英国・ロンドン五輪）の開幕時期が接近してきた。５月１９日には英国内での聖火リレーもスタートしている。開会式は７月２７日、そして閉会式は８月１２日に行われる。

　今年最大の世界的なスポーツイベントであり、世界中で関連ビジネスが活発に展開されるが、日本国内でも、日本代表チーム・選手のスポーツウエアやスポーツ用品関連の販売促進、スポンサー企業による五輪関連商品の販売促進、テレビやネット等を通じての関連広告、そして五輪観戦・観光ツアーの募集など、関連ビジネスが本格化し始めている。

　４年に１回、そして冬季五輪も含めれば、２年に１回となる五輪の開催時期が迫るにつれて、株式市場では関連銘柄が物色される傾向を強める。関連ビジネスで恩恵を受ける業界・銘柄だけでなく、日本代表チーム・選手が活躍してメダルを獲得すれば、そのチーム・選手の所属企業やスポンサー企業が注目されることもあるようだ。

　前回２００８年の夏季五輪（中国・北京五輪）の開催前には、ゴールドウイン＜８１１１＞（東１）が特に注目された。水泳競技で海外の有力選手が、英スピード社の競泳用水着「レーザー・レーサー」を着用して好記録を出し、メダル獲得が期待された。そしてゴールドウインは「レーザー・レーサー」の日本での製造販売権を持っていたため、収益に寄与するとの思惑が広がった。

　今回の英国・ロンドン五輪では、このような事前に注目を集める商品は、現時点では特に見当たらない模様だが、日本代表チーム・選手の中では、特に女子サッカーの「なでしこジャパン」の活躍が期待されている。

　２０１１年に開催された女子ワールドカップ・サッカーでの優勝は日本中を興奮させた。そして国内女子サッカー「なでしこリーグ」の注目度が高まり、代表選手を多数抱える「ＩＮＡＣ神戸レオネッサ」のスポンサーで、当時は無名だった「黒糖ドーナツ棒」が話題となり、知名度が一気に高まった。今回の英国・ロンドン五輪でも、スポンサー企業などが注目される可能性があるだろう。

　電通総研は、今回の英国・ロンドン五輪に関する経済効果として、日本国内の経済波及効果を８０３７億円と推計している。そして、直接的な国内消費の押し上げ効果は３６８７億円と推計している。

　前回２００８年の中国・北京五輪時に比べて、日本からの距離が遠いことなどを主因として、五輪観戦ツアーの規模が小さくなることや、テレビ中継が深夜になることなどで、経済波及効果は小さいとみられている。

　ただし、日本代表チーム・選手の活躍次第では、大いに盛り上がり、経済波及効果が想定以上となる可能性はあるだろう。

【特集：ロンドン五輪関連銘柄】
・（２）用品メーカー、卸売・小売、広告・放送関連
・（３）注目度高い「なでしこジャパン」

　低落相場が続いている。日経平均は、週末６月１日に８４２２円まで下げた。１月１８日以来の８５００円を割り、年初来高値１万０２５５円（３月２７日）からの下げは１７．８％に達した。

　しかし、マーケットに諦め感が出ているという動きではない。相場が悪いという割には、１日当りの出来高は１５〜２０億株と比較的に多い。出来高から見る限り、諦めどころか活発な押し目買いが続いている姿だ。

　これは、２０１３年３月期の企業業績が回復することへの期待がある。とくに、日経平均ベースのＰＥＲは遂に１１倍を切って１０倍台まで下がった。企業業績を投資のベースに置く人にとっては割安が目立つ水準。恐らく、いずれ振り返る時が来れば、「あの時が底だった」となるだろう。

　ただ、足元のマーケット地合いは極めて良くない。欧州信用不安は、収まるどころか、むしろ燃え上がる心配が強い。リーマンショックの時は世界景気を牽引した新興国経済は勢いがない。それどころか、中国経済などには下向き圧力が強まっている。このところ好調だったアメリカ景気にも陰りがみられる。日本も予想外の「円高」で回復見通しの企業業績に楽観できなくなっている。第１四半期（４〜６月）に、今期上方修正という期待は難しくなっている。その中で、大飯原発に再稼動の見通しが出てきたことは夏場の電力不足に少しは明るさがみられる。家庭用電力料金値上げは７月の予定が８月に延びるようだ。その間に日本は景気、企業業績の向上を確実なものとしてもらいたいが無理だろう。政治はそれどころではない。

　ポイントは、欧州問題をどの程度まで相場が織り込んだかだろう。ギリシャのユーロ離脱までか、さらに、ユーロ自体の崩壊か。あるいは、欧州全体の経済低落まで売っているのか。マネーはユーロから逃げ出しているようだが、モノの動きも欧州との間ではストップしてしまうか。世界の大手保険会社はギリシャ相手の貿易に対する保険を受付けないという。見極めにはまだ時間が掛かりそうだ。

　このまま円高が続くようだと、企業業績に対する期待が萎み、「諦めムード」が強まり、出来高の少ない「陰の極」となる可能性がある。しばらくは、『諦め感台頭待ちの相場』だろう。

　ネットでアフリカ関係のサイトを見ていたら、「ティンガティンガ派の美術」という言葉に行き会った。興味を感じて調べてみたところ、１９６０年代にアフリカ・タンザニアの最大都市（旧首都）ダルエスサラームで、エドワード・サイディ・ティンガティンガという人が始めたポップアートのことをいうらしい。ティンガティンガ氏は１９７２年に亡くなったが、お弟子さんたちが画風を受け継いで作品を生み出し続けており、それらがティンガティンガ派とかティンガティンガアート等と呼ばれているという。

　作品や画家にもよるだろうが、私が見た限りの傾向としては、明るめのハッキリした色彩を使い、素朴なタッチでアフリカの動植物や自然、町や村などを描いている物が多い。そのアフリカらしさが好まれるらしく、ヨーロッパや日本でも評価され、コレクターも結構おられるようだ。日本でも時々、企画展が開かれたり、数年前には大手経済誌の表紙に使われたこともある。

　ティンガティンガアートを扱っているショップのサイトで画家さんたちのインタビューを読んでみると、「○○派」とか「弟子」といっても、日本でイメージする堅苦しい師弟関係ではなく、「頼って来た人は衣食住も含めて面倒を見る」「みんなで助け合って生活する」といったような雰囲気のようだ。そうしたおおらかさも含めて、アフリカン・アートなんだなあと思う。

　アフリカ的な「伸びやかな強さ」から連想して、「地合いが軟調でも強く伸びている株」→本日（６月１日）大引け時の「値上がり幅上位銘柄」の中から銘柄をピックアップしてみた。

★ＫＤＤＩ〈９４３３〉（東１）

　携帯電話ａｕ、固定電話、ブロードバンド、ケーブルテレビなどの事業を行なっているＫＤＤＩ＜９４３３＞（東１）を入れる。１日終値は７０００円高の４９万１５００円。単位１株。ＰＥＲは約８．８倍、ＰＢＲは約０．９倍となっている。チャートは３月１４日と同１５日につけた年初来高値５５万４０００円から反落し、続落トレンドとなっていたが、ここ数日は下値４８万円フシにあたり、反発のきざしが見えている。まずは５１万円フシまでの戻りを目指す。ドイツ証券は５月２９日付けのレーティングで、投資判断「Ｈｏｌｄ」、目標株価５７万４０００円としている。

★大正製薬ホールディングス〈４５８１〉（東１）

　ドリンク剤や育毛剤が有名で、市販薬の最大手という大正製薬ホールディングス＜４５８１＞（東１）を入れる。１日終値は２８０円高の６１３０円。単位１００株。ＰＥＲは約１９．４倍、ＰＢＲは約０．９倍となっている。チャートは２月２３日につけた上場来（年初来）高値７４６０円から反落し、以降はモミ合いながらも続落トレンドで来ていた。５月３１日に年初来安値５７８０円まで売られてからは反発している。まずは６５００円フシまでの戻りを目指す。信用倍率は約０．１倍の売り長となっており、買い戻しによる踏み上げも期待できそうだ。

【浅妻昭治のマーケット・トーク】

　東京ドーム＜９６８１＞（東１）は１日、２円安の２１２円と３日続落して始まっている。ただこのところ、同社株には再び売買高が膨らんできており、プロ野球の巨人軍が勝つと、株価が上昇するアノマリー現象（合理的な説明がつかない例外事態）の再現期待も高まりそうだ。

　というのも、前日３１日のプロ野球の読売ジャイアンツ−東北楽天ゴールデンイーグルス戦で、巨人軍が連勝し、５月の月間勝率が２９年ぶりに８割に上昇、俄然、優勝の下馬評が高まってきたことが、アノマリー通りに株価面でも買いムードを高める可能性があるからである。かつて兜町の証券マンには熱烈な巨人ファンが多く、前夜のナイターで巨人軍が勝つと、次の日は、営業姿勢も活気付き、株価が勢い付くことが多かった。

　いまやプロ野球は、米国のメジャーリーグやサッカーに人気を押されファン離れが懸念されているが、株価面では、巨人ファンもアンチ巨人も、東京ドーム買いとなってくる展開も想定される。

　株価実態面でも東京ドームは、割安放置が目立つ。今１月期業績は、純利益が４６億円（前期は３億６２００万円の黒字）とＶ字回復が予想され、配当も３期ぶりに５円の復配予想にある。

　前期は、東日本大震災や電力不足でプロ野球の公式戦の一部や恒例の都市対抗野球の開催が中止されたが、今期はいずれもフル開催となり、この春にはメジャーリーグの開幕戦も開催した。このまま巨人軍の快進撃が続けば、優勝して日本シリーズ開催の興行収入増も期待されることになる。ＰＥＲ９倍台、ＰＢＲ０．７倍の割安修正をサポートしそうである。

【浅妻昭治のマーケット・トーク】

　ヒマラヤ＜７５１４＞（東１）は３１日、３円高と高寄りしたあと、８円安の７３１円と４日ぶりに反落し、前日ザラ場につけた東証第１部指定替え後高値７４５円を前にもみ合いを続けている。

　指定替えに伴い東証株価指数（ＴＯＰＩＸ）に算入され、ＴＯＰＩＸ連動型のファンドの買い増しが高まることを先取りして需給好転期待の買い物が続き、全般相場の急続落も響き利益確定売りも交錯している。

　東証第２部から第１部への指定替えは、今年３月９日に東証が指定替え基準を緩和したことで急増しており、このほか東証マザーズから市場変更されたＫＬａｂ＜３６５６＞（東１）を含めると、ヒマラヤまで９銘柄が上場された。

　このいずれもが、かつては指定替えとともにかなりの確率で実施した希薄化懸念の新株式発行・株式売出しを伴わなかったことも手伝って人気化、９銘柄の承認日終値からその後の高値までに平均上昇率は、３１．７０％と相場が波乱展開するなか、異色の逆行高を演じた。

　なかでも３月１９日指定替えのあらた＜２７３３＞（東１）は、２．０４倍と短期大化けを演じた。これに続くのが４月６日指定替えの亀田製菓＜２２２０＞（東１）で、ヒマラヤは、これからＴＯＰＩＸ算入が行なわれるだけに、先行２社にどれだけキャッチアップできるか注目されている。

　もっとも指定替え９社のうち、前日３０日終値が、指定替え承認日の終値を下回っているのが、３銘柄に達しているだけに、投資スタイルとして「ヒット・アンド・アウェイ」で対処するか、中期投資銘柄として仕込むかは悩ましいところではある。

【浅妻昭治のマーケット・トーク】

　エイチーム＜３６６２＞（東マ）は３０日、３０円安の８５０円と反落して始まり、前日ザラ場につけた株式分割権利落ち後高値８８５円を前に売り買いが交錯している。同社株は、今年４月４日に公開価格１０８０円で新規株式公開（ＩＰＯ）され、ソーシャル（ＳＮ）ゲームのコンテンツ関連株として高人気化、２９２３円で初値をつけ４７００円まで買い上げられる大化けとなったが、「コンプリートガチャ」の規制懸念問題の波及で、２３６１円まで急落、この「コンプリガチャ」施策中止と株式分割（５月３１日割り当て１対３）を発表して２８３４円までリバウンドしたが、分割権利落ち後はなお方向感を探る展開が変わらない。

　この４ー５月は、同社を含めて前日２９日にＩＰＯされた北の達人コーポレーション＜２９３０＞（札ア）まで６銘柄がＩＰＯされたが、この平均初値倍率は、３０．５％と３月の３１．６％からは低下した。初値が公開価格を上回るか下回るかで勝ち、負けを判定する勝敗は、３月と同じ４勝２敗で勝率も６６％で並んだが、前日終値段階で株価が、公開価格を下回っている銘柄が２社、初値を下回っている銘柄が２社、残る２銘柄も上場来高値を下回っており、総じて低調である。

　エイチームを除いた５銘柄の平均初値倍率は２．４％にとどまっており、「コンプリガチャ」問題で揺れたエイチームの動向が、ＩＰＯ市場にカゲを落していることになる。４−５月のＩＰＯ投資が好パフォーマンスを上げるかどうかは、今後の各社の株価動向に左右されることになり、６月にＩＰＯ予定の４銘柄の選別物色も、より厳正化されそうだ。

浅妻昭治のマーケット・センサー
　「２３％」と「４７％」・・・野田内閣の内閣支持率と２０２０年夏季オリンピックの東京開催の国内支持率である。いずれも危機的な低水準である。それにもかかわらず、野田内閣では、野田佳彦首相が、政治生命をかけて会期末まで残り１カ月を切った今国会中に消費税の引き上げ法案の成立を目指し、夏季オリンピックも、同じく書類審査の１次選考を通過したマドリード（スペイン）、イスタンブール（トルコ）との競り合いを制して招致を実現しようとしている。

　消費税引き上げは、今週開催予定の野田−小沢会談が、大きなフシ目と政治ジャーナルリズムが伝え、政界再編なども観測されており、乱調が続く株式相場の一段の下ぶれリスク要因になるのではないかと心配されている。オリンピック招致は、前回の２０１６年五輪で、リオデジャネイロ（ブラジル）に敗れたのも、この国内支持率の低さが影響したと分析されているだけに、開催都市が決定される来年９月のＩＯＣ総会までに、国内の盛り上がり、招致機運をどう高めるかがポイントになる。

　素人考えでこの最も手っ取り早い決め手は、今年７月開催のロンドン五輪にあるのではないかと思い至る。日本代表選手が、次々と金メダルを首にかけて表彰台の一番テッペンに立ち、日章旗の掲揚を目にし演奏される「君が代」を耳にすれば、さすがの日本人もいたく民族感情を刺激され、「絆」意識を再確認するはずだからだ。このテレビ画面の下に「２０２０年五輪を東京で！」のテロップを流したりすれば、国内支持率のアップは間違いない。

　そうなると出番が期待されるのが「なでしこジャパン」である。「なでしこジャパン」は、女子サッカーのワールドカップ（Ｗ杯）で優勝してブームを巻き起こした例の日本代表で、７月に開催されるロンドン五輪にも出場、金メダルの最有力候補となっている。この「なでしこジャパン」のオリンピック予選リーグ第１戦の対カナダ戦は、開会式に先立つ７月２５日に予定されており、ここで少なくとも引き分け以上の上々の滑り出しをみせれば、ブーム再現でロンドン五輪人気に一気に火がつく。

　しかもこのロンドン五輪は、「なでしこジャパン」だけの独壇場ではない。「さくらジャパン」なども出場する。「さくらジャパン」は、女子ホッケーの日本代表で、過日行なわれた出場国決定の優勝戦では圧勝し、余裕を持って代表に名乗りを上げた。男子の日本代表が、女子が出場を決めた翌日に開催された決定戦で、奮闘空しくあと一歩出場に届かなかったこととは対照的で、中継のテレビ画面からは、ホッケー競技の厳しさと同時に面白さ、楽しささえ伝わってきた。

　ロンドン五輪は、この「なでしこジャパン」、「さくらジャパン」だけでなく、レスリング、柔道などの女子選手の金メダル候補が目白押しである。かつて「雌鳥歌えば家滅ぶ」などとする差別的な格言があったが、まったく逆に雌鳥が金メダルを取れば、ロンドン五輪人気は盛り上がり、五輪招致の国内支持率もアップすることになる。

　このシナリオ通りに「なでしこジャパン」が健闘し、ロンドン五輪人気が盛り上がるとすれば、相場イベントとしても同五輪が株価材料として浮上してくる。全般相場は、どうせギリシャの６月１７日投開票予定の再選挙まで大きく動けない。良くて膠着相場、悪くすれば世界同時株安の再現という悲観的観測も強まっている。ここは、ロンドン五輪関連株に矛先を移して、嵐の通り過ぎるのを待つのも一法となりそうだ。つい１週間前は、金環日食、東京スカイツリー開業で盛り上がったものの、イベント通過とともに一気に材料出尽くし感を強めたが、次のイベントのロンドン五輪開幕までは、幸いあと２カ月間の長丁場であり、どんな掘り出し株が飛び出さないとも限らないのである。（続きと詳細は「浅妻昭治のマーケットセンサー：メールマガジン」に掲載。果たして注目銘柄は？）

【浅妻昭治のマーケット・トーク】

　テレビ朝日＜９４０９＞（東１）は、７００円高の１０万８０００円と反発して始まり、前週末２５日ザラ場につけた年初来安値１０万６８００円から底上げしている。２５日大引け後に９月３０日割り当てで１対１００の株式分割を発表、歓迎して株式分割の権利取りの買い物が集まっている。

　同社の株価は、今年４月２７日発表の３月期決算で、今期経常利益の減益転換を予想して市場コンセンサスを下回ったことが響いて年初来安値まで１万円超幅の調整となった。いわば株価対策として株式分割が打ち出されたことになるが、どうも最近はこのケースでの株式分割が多いようである。

　このところ株式分割を発表した銘柄は、株価が発表以来、短期２．７倍化したドーン＜２３０３＞（ＪＱＳ）を筆頭に、ＧＭＯペイメントゲートウェイ＜３７６９＞（東１）、イナリサーチ＜２１７６＞（ＪＱＳ）といずれも株式分割が、年初来安値水準で発表された。

　かつて「業績下方修正３点セット」といわれた株価対策が、ファッション化したことがあった。業績下方修正をした企業が、同時に中期経営計画と自己株式取得、役員報酬の減額を発表して株安を未然に防いだ。このうち自己株式取得は、いまだに株価対策として大勢を占めているが、ことによると株式分割にシフトしてくる前触れとなる可能性もある。相場全般が下値リスクを強めるなか、今後の成り行きが要注目となる。

■不動産大手各社の株価は、日銀のサプライズ追加金融緩和を好感した買いが一巡し、再び軟調展開

　不動産大手各社の株価は概ね、２月１４日の日銀によるサプライズ追加緩和を好感して動意付き、３月中旬にかけて大幅上昇した。しかし、その後は高値圏から反落し、足元では再び軟調な展開となっている。金融緩和は不動産業界にとって好材料だが、株価が上昇基調となるにはやや材料不足のようだ。

　また収益のトレンドを見ても、マンション分譲の戸数増加や利益率改善が当面の収益押し上げ要因になったとしても、オフィス空室率やオフィス賃料の改善が見られない現状では、全体としての収益改善基調は期待しづらいだろう。

　市場全体の地合い改善も必要なだけに、再度のサプライズ追加緩和などの支援材料も欲しいところだろう。

　野村不動産ホールディングス＜３２３１＞（東１）の株価は、３月１９日の年初来高値１５２７円から反落し、足元では１２００円近辺まで下落した。大勢としては１１００円近辺〜１５００円近辺のボックス展開となっている。指標面では実績ＰＢＲに割安感が台頭する水準だけに、ボックスレンジ下限に接近すれば底打ちが意識される可能性が高いだろう。

　三井不動産＜８８０１＞（東１）の株価は、３月１４日の年初来高値１６８３円から反落し、足元では１２００円近辺まで下落しているが、指標面では割安感が台頭しない。当面は下値固めが必要で、１１年秋の安値圏１１００円近辺が意識される可能性もあるだろう。

　三菱地所＜８８０２＞（東１）の株価は、３月１５日の年初来高値１５７６円から反落し、足元では１２００円割れ水準まで下落しているが、予想ＰＥＲには割高感が否めない。当面は下値固めが必要で、１１年の安値圏１１００円近辺が意識される可能性もあるだろう。

　東京建物＜８８０４＞（東１）の株価は、３月１４日の年初来高値３５６円から反落し、足元では２３０円台まで下落している。週足ベースで見ると、ほぼ一本調子の下落で２６週移動平均線を割り込み、年初来安値を更新して下値模索の展開となっている。実績ＰＢＲで見れば割安感も台頭するが、他の大手不動産との収益基盤の差を考慮すれば、リスク回避の動きを強める局面では安心感につながらないだろう。１１年秋の安値圏２００円近辺が意識される可能性もあり、当面は下値固めが必要だろう。

　東急不動産＜８８１５＞（東１）の株価は、３月１４日の年初来高値４２８円から反落し、足元では３３０円近辺まで下落している。指標面では実績ＰＢＲに割安感が台頭する水準だが、下値模索の展開になれば年初来安値２８５円が意識される可能性があるだろう。ただし、２６週移動平均線に対するマイナス乖離率は他の大手不動産株に比べて小さい。年初来安値を割り込まず、早期に２６週移動平均線を回復すれば下値を切り上げる形となり、反発機運が高まる可能性もあるだろう。

　住友不動産＜８８３０＞（東１）の株価は、３月１４日の年初来高値２０５４円から反落し、足元では１６００円近辺まで下落している。指標面での割安感が乏しいだけに、年初来安値の１３００円近辺が意識される可能性もあり、当面は下値固めが必要だろう。ただし、２６週移動平均線に対するマイナス乖離率は他の大手不動産株に比べて小さいだけに、信用倍率１倍割れも支援材料として早期に２６週移動平均線を回復すれば、反発の余地もありそうだ。

　なおヒューリック＜３２６５＞（東１）については、７月１日付で昭栄＜３００３＞（東１）と合併予定である。形式上の存続会社は昭栄となり、現ヒューリックは形式上の消滅会社となって６月２７日付で上場廃止予定のため、今回の特集からは除外した。

【特集：不動産大手６社を徹底検証！】
・（１）当面の収益はマンション分譲が寄与
・（２）オフィス平均賃料は弱含みの状況

【不動産大手・銘柄診断】
・住友不動産は１ケタの増収増益
・三菱地所は都市開発事業の反動減響き減収減益
・東急不動産は小幅の増収増益
・東京建物は営業利益黒字転換
・野村不動産ホールディングスは分譲戸数増加で増収増益
・三井不動産は東日本震災の影響が一巡

■ビル賃貸事業はオフィス空室率が高止まり、オフィス賃貸料も弱含みの状況

　オフィスビル・商業施設賃貸事業に関しては、全体としてオフィス空室率が高止まり状況であり、オフィス平均賃料も弱含みの状況が続いている模様だ。

　三鬼商事の調べによる東京・都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）エリアのオフィス空室率（５区平均）の推移を見ると、１１年１月が９．０４％、２月が９．１０％、３月が９．１９％、４月が８．９２％、５月が８．８８％、６月が８．８１％、７月が８．７６％、８月が８．６５％、９月が８．６４％、１０月が８．７８％、１１月が８．９０％、１２月が９．０１％、１２年１月が９．２３％、２月が９．１５％、３月が９．０４％、４月が９．２３％となっている。１２年１月と４月の９．２３％は過去最高水準である。

　直近では、０６年１０月から０８年３月までが２％台（０６年１０月２．９２％、１１月２．９０％、１２月２．８９％、０７年１月２．８７％、２月２．９３％、３月２．７２％、４月２．７２％、５月２．７１％、６月２．８７％、７月２．８０％、８月２．６７％、９月２．５９％、１０月２．５５％、１１月２．４９％、１２月２．６５％、０８年１月２．５５％、２月２．７７％、３月２．８９％）と低水準で推移していたが、以降はほぼ一貫して上昇傾向となり、足元では過去最高水準に上昇している。

　不動産大手各社については、都心部で好立地の優良物件を数多く保有しているため、市場平均に比べて概ね空室率は低い状況となっている。しかし、保有物件によってバラツキはあるが、全体として見ればオフィス空室率の高止まり状況、オフィス賃料の弱含み状況に大きな変化はないだろう。

　野村不動産ホールディングス＜３２３１＞（東１）のビル事業の空室率の推移を見ると、連結ベース（オフィス・商業施設合計）で０９年３月期末が２．６％、１０年３月期末が４．８％、１１年３月期末が４．０％、１２年３月期末が２．４％となった。１２年３月期はやや持ち直した形である。

　三井不動産＜８８０１＞（東１）の賃貸事業の空室率の推移を見ると、単体ベースの首都圏オフィス空室率は、０７年３月期末が１．６％、０８年３月期末が１．３％、０９年３月期末が２．５％、１０年３月期末が３．９％、１１年３月期末が４．０％、１２年３月期末が４．４％となった。市場平均に比べて低水準とはいえ上昇傾向である。連結ベースの全国商業施設空室率は、０７年３月期末が０．５％、０８年３月期末が０．３％、０９年３月期末が０．８％、１０年３月期末が１．１％、１１年３月期末が１．３％、１２年３月期末が０．４％となった。引き続き低水準を維持している。

　三菱地所＜８８０２＞（東１）のビル事業の空室率の推移を見ると、単体ベースの全国全用途空室率は、０８年３月期末が２．０６％、０９年３月期末が２．８６％、１０年３月期末が３．４０％、１１年３月期末が３．５８％、１２年３月期末が３．５８％となった。丸の内のオフィス空室率は、０８年３月期末が０．１９％、０９年３月期末が１．０９％、１０年３月期末が２．４２％、１１年３月期末が２．２６％、１２年３月期末が２．４２％となった。いずれも高止まり状況の模様である。

　東京建物＜８８０４＞（東１）のビル等事業の空室率の推移を見ると、単体ベースのビル事業合計は、０８年１２月期末が５．９％、０９年１２月期末が１３．０％、１０年１２月期末が８．２％、１１年１２月期末が１１．０％となった。１２年１２月期末の見通しは６．５％としている。

　東急不動産＜８８１５＞（東１）の賃貸事業の空室率の推移を見ると、オフィスビルと商業施設の合計で、連結ベースは０９年３月期末が５．１％、１０年３月期末が３．９％、１１年３月期末が４．１％、１２年３月期末が２．３％となった。単体・ＳＰＣベースでは０９年３月期末が４．６％、１０年３月期末が３．０％、１１年３月期末が３．７％、１２年３月期末が２．０％となった。いずれも改善傾向の模様である。

　住友不動産＜８８３０＞（東１）の賃貸事業の空室率の推移を見ると、連結ベースで竣工１年経過のオフィスビル空室率（１２年３月期からＳＰＣを連結対象）は、０８年３月期末が３．８％、０９年３月期末が５．１％、１０年３月期末が８．４％、１１年３月期末が８．２％、１２年３月期末が７．８％となった。やや改善したが、引き続き高止まりの状況だろう。

【特集：不動産大手６社を徹底検証！】
・（１）当面の収益はマンション分譲が寄与
・（３）株価は再び買いが一巡し軟調な展開

【不動産大手・銘柄診断】
・住友不動産は１ケタの増収増益
・三菱地所は都市開発事業の反動減響き減収減益
・東急不動産は小幅の増収増益
・東京建物は営業利益黒字転換
・野村不動産ホールディングスは分譲戸数増加で増収増益
・三井不動産は東日本震災の影響が一巡

■不動産大手各社の当面の収益はマンション分譲が寄与

　不動産大手６社、野村不動産ホールディングス＜３２３１＞（東１）、三井不動産＜８８０１＞（東１）、三菱地所＜８８０２＞（東１）、東京建物＜８８０４＞（東１）、東急不動産＜８８１５＞（東１）、住友不動産＜８８３０＞（東１）の当面の収益は、マンション分譲戸数の増加と利益率改善が寄与する形になりそうだ。

　不動産経済研究所が５月１７日に発表した首都圏マンション市場動向によると、１２年４月の首都圏マンション発売戸数は４２１１戸となり、前年同月比８１．７％増加した。前年同月（１１年４月）が東日本大震災の影響で大幅に落ち込んだ反動増に加えて、総戸数１０００戸超の大型物件も寄与したとしている。発売戸数が４０００戸を超えるのは０７年４月の４０９０戸以来で、高水準だった。また発売月に契約した割合を示す初月契約率も８１．８％と高水準だった。好不調の分かれ目とされる７０％を８カ月連続で上回るとともに、１４か月ぶりに８０％を上回った。

　こうした状況も背景として、不動産大手各社はマンション分譲戸数の増加と利益率改善を見込んでいる。分譲戸数の増加については、東日本大震災の影響一巡が期待される。さらに利益率についても、０８年のリーマンショック後に取得した収益性の高い物件の売上計上が、１２年３月期および１３年３月期に本格化し、利益率改善につながっている。

　野村不動産ホールディングス＜３２３１＞（東１）は、１２年３月期の分譲住宅の粗利益率が２３．３％となり１１年３月期比６．９ポイント改善した。１３年３月期の分譲戸数については、前期比１７７２戸増加の５８００戸（うちマンションは同１７０３戸増加の５１００戸）の計画としている。

　三井不動産＜８８０１＞（東１）は、１２年３月期の個人向け住宅分譲の営業利益率が４．０％となり１１年３月期比０．９ポイント改善した。１３年３月期については５．０％とさらに改善する計画となっている。分譲戸数については、１２年３月期比４８４戸増加の５８００戸（うちマンションは同３８８戸増加の４９００戸）の計画としている。

　三菱地所＜８８０２＞（東１）は、１２年３月期の分譲マンション粗利益率が１７．３％となり１１年３月期比１．３ポイント上昇した。１３年３月期については、分譲マンション売上戸数が４６００戸で１２年３月期比８８２戸減少する計画だが、粗利益率については１８．０％とさらに改善する計画となっている。

　東京建物＜８８０４＞（東１）は、１２年１２月期の住宅事業の営業利益率が５．７％の計画である。棚卸資産評価損計上の減少なども寄与して、１１年１２月期比７．３ポイント改善する見込みとしている。

　東急不動産＜８８１５＞（東１）は、１２年３月期の分譲事業の営業利益率が５．８％となり１１年３月期比６．９ポイント改善した。棚卸資産評価損計上の減少などで改善傾向を強めており、１３年３月期は６．４％の計画としている。

　住友不動産＜８８３０＞（東１）は、１２年３月期の不動産販売事業の営業利益率（連結消去前）が１９．１％となり、１１年３月期比５．２ポイント上昇した。１３年３月期については１７．３％とやや低下する計画となっているが、マンション契約戸数については前期比４６６戸増加の４５００戸の計画としている。

　当面はマンション分譲が各社の収益押し上げ要因となりそうだ。ただし、マンション分譲戸数については景気先行き不透明感などで楽観視できず、利益率の上昇も長期間にわたって基調として続くことは予想しづらい。市場が冷え込めば、販売価格下落や完成・仕掛在庫の増加などが、収益圧迫の懸念要因となることには注意が必要だろう。

【特集：不動産大手６社を徹底検証！】
・（２）オフィス平均賃料は弱含みの状況
・（３）株価は再び買いが一巡し軟調な展開

【不動産大手・銘柄診断】
・住友不動産は１ケタの増収増益
・三菱地所は都市開発事業の反動減響き減収減益
・東急不動産は小幅の増収増益
・東京建物は営業利益黒字転換
・野村不動産ホールディングスは分譲戸数増加で増収増益
・三井不動産は東日本震災の影響が一巡

★注目は野田総理・小沢元代表の会談

　来週（２８日〜６月１日）は、『きっかけ待ちの展開』とみられる。日米とも相場は軟調ながら、徐々に下値が底堅くなりつつある。

　とくに、ＮＹダウはここ数日、「下ヒゲ足」が目立つようになっている。一般に下ヒゲ足が出始めると相場は下値に届き反発が近いとみられている。一方、日経平均には下ヒゲ足は見られないものの、水準自体は昨年暮れから今年初めにかけてモミ合った８３００〜８５００円水準に近づいている。スタート時点まで、ほぼ「往って来い」状態である。

　とくに、日経平均のＰＥＲは直近で１１．０２倍まで低下。今年３月後半頃のＰＥＲ２２〜２３倍に比べ、かなり低水準となっている。割安感が強まっているため、きっかけがあれば急反発が見込める状況といえる。

　海外、とくにギリシャ問題では、ユーロ諸国はギリシャにユーロへとどまるように言う一方で緊縮政策も維持するように発言する。自力でギリシャ経済が急速に上向くことも期待し難いだけに、結局は６月１７日のギリシャ再選挙までは待つより仕方ない。国内で、きっかけになるとすれば野田総理と小沢元代表の直接会談だろう。膠着状態の政局に新たな展開も予想され相場に刺激となる可能性もある。

　ただ、株価水準としてはほぼ下げるところまで下げているものの、出来高面では物足りない。東証１部の出来高は１８〜２０億株で推移、昨年暮れの出来高９〜１０億株と比べると多く、まだ「陰の極」とは言えない状態。この点からは、まだマーケットに諦め気分は出ていない。相場に色気が残っている状態。これは、２０１３年３月期決算が好調見通しから物色意欲が強いためといえる。

　好業績にもかかわらずＰＥＲは低いといういびつな形となっている。これを転換させるのは、やはり政治だろう。野田総理・小沢元代表の会談は注目される。

　若い頃からデパートが好きで、よく行っている。若い人ならファッションビルとかショッピングモールのほうが好きだという方々も多いのだろうが、私は若い頃からデパート派だ。ギャル店員さんや賑やかな家族連れのお客が少ない落ち着いた雰囲気が好きだし、置いてある商品もオシャレだが先鋭的すぎない物が多いので好きなのだ。

　加えて、最近は年齢のせいか、「若い店員さんから、丁寧で感じの良い対応をされて癒される」という楽しみ（？）も出てきた。先日行った或るデパートでは、化粧品を買う際に、丁寧にメイクサービスをしてもらって癒された。この仕事に就いてまだそんなに経っていないと思われる女性ビューティアドバイザーさんだったが、メイクの腕は確かで、「さすが」と思った。

　デパ地下のお惣菜店では、支払いを済ませて商品を受け取る際に、元気の良い男性店員さんから「おいしくお召し上がりください！」と笑顔で言われ、おいしく食べられそうな気がした（ただしこれはマニュアルどおりの言葉らしく、別の百貨店の同じチェーン店でも同じことを言われた）。ケーキを買ったお店では、持って帰る際に崩れないように、若い女性店員さんが丁寧に箱に入れてくださった。

　どれも接客・販売業としては当たり前のことかもしれないが、その当たり前のことができていないお店・スタッフも多い現在、きちんとまじめに働いておられる若い方々を見ると、少し心が明るくなる。よく言われるように、「物を買う」だけでなく、「買い物の際の雰囲気も含めて買っている」のだと思う。

　百貨店銘柄をウオッチしてみた。

★高島屋〈８２３３〉（東１）

　東京、大阪などに１４店舗を展開する高島屋＜８２３３＞（東１）を入れる。２５日終値は６円高の５５１円。単位１０００株。ＰＥＲは約１４倍、ＰＢＲは約０．６倍となっている。チャートは３月３０日につけた年初来高値６８７円から反落し、以降は続落トレンドで来ていた。しかし５月２３日に年初来安値５３９円まで売られて以降は、地合いがやや好転したことも背景として、反発に転じている。まずは次のフシであり２６週移動平均線でもある、６００円ラインまでの戻りを目指す。

　業績は好調で、今期２０１３年２月期連結業績予想は前年比増収増益、とくに営業・純利益は２ケタ増益を見込んでいる。ロンドンオリンピックに関連して、英国商品のプロモーションを行なうなどの材料もある。

★セブン＆アイ・ホールディングス〈３３８２〉（東１）

　セブン−イレブンやイトーヨーカ堂のイメージが強いセブン＆アイ・ホールディングス＜３３８２＞（東１）だが、グループには西武、そごう、ロビンソンの各百貨店もある。セブン＆アイの２５日終値は５５円高の２３８４円。単位１００株。ＰＥＲは約１３．５倍、ＰＢＲは約１．２倍となっている。チャートは昨年３月につけた上場来安値１７５５円を底に、凸凹しながらも下値抵抗線を切り上げてきた。この１ヵ月ほどは高値圏の２４００円ライン前後でモミ合っている。

　今後の地合いにもよろうが、２３５０円ラインの押し目を待って拾い、まずは４月４日につけた年初来高値２４８５円上抜け、中期で２５００円フシ上抜けを目指す。ＪＰモルガン証券は５月７日付けのレーティングで投資判断「オーバーウェイト」、目標株価２９００円（２０１３年４月まで）としている。大和証券は同２４日付けのレーティングで投資判断「２」（アウトパフォーム）、目標株価２８５０円（６ヵ月）とした。

【浅妻昭治のマーケット・トーク】

　ドーン＜２３０３＞（ＪＱＳ）は２５日、９７００円高の７万１７００円まで上げて８営業日続伸、連日の年初来高値更新となったあと、５５００円安と売られるなど前日の終値を挟みもみ合いを続けている。

　来週週明けの２８日に迫った株式分割の権利付き最終日を前に権利取りの動きと利益確定売りが交錯しているものだが、それにしても同社株の急騰振りには市場関係者は、首を捻るばかりである。

　今年５月１８日以来、５営業日連続でストップ高を演じ、この間の上昇幅は実に３万６０００円、わずか５日間で２．３倍の大化けとなった。分割権利取りだけでこれだけ急騰をすることはまず想定できず、これ以外の買い材料があるかといえば見当たらないからだ。

　確かにＰＢＲは０．４倍と割り負けてはいるが、業績実態面では、今５月期業績は、今年１月、４月と２回下方修正されて、純利益は６２００万円の赤字（前期は１２００万円の黒字）と水面下に落ち込み、配当は、年間２５０円（前期実績１０００円）と減配幅を悪化させるのである。とても株式分割の権利取り妙味を示唆しているとはいえないのである。まだ表面上に現れていない潜在材料を内包しているのではないかと思惑は増幅させているところではある。

　５月３１日割り当て１株を１００株に分割するが、残り２日間の権利取りとその後の権利落ちが、文字通りに高値からハシゴを外す展開を加速させるのか、そうではないのか見逃せないことになる。

【浅妻昭治のマーケット・トーク】

　カカクコム＜２３７１＞（東１）は、８６円高の２３５０円と急続伸している。前日２３日大引け後に自己株式の公開買い付け（ＴＯＢ）を発表、ＴＯＢ価格がディスカウントされたことが押し上げ効果を発揮し、さらに電通＜４３２４＞（東１）と資本・業務提携を同時発表したことも好感され買い増勢となっている。

　ＴＯＢは、同社株式を２０．０９％保有するカルチュア・コンビニエンス・クラブ（ＣＣＣ、大阪市北区）から保有株の売却意向を伝えられたことに対応し、１株当たり純利益の向上や自己資本純利益率などの資本効率向上に寄与し株主への利益還元につながるとして自己株式の具体的取得方法として取締役決議された。

　ＴＯＢ価格は、既存株主の利益を尊重し、資本の社外流失を可能な限り抑えるため過去１カ月間の終値平均から８．５％ディスカウントの２１５０円とすることでＣＣＣと合意、買い付け株式数を１４５万５０００株、買い付け期間を５月２４日から６月２０日までの２０営業日、買い付け代金を３１億６５７５万円として実施する。

　ＴＯＢは通常、ＴＯＢ価格にプレミアムがつきＴＯＢを仕掛けるサイドの株価が下がり、ＴＯＢを受けるサイドの株価が上昇するが、今回は、ディスカウントされた分だけカカクコムに有利になるとして株価続伸につながった。

　さらに電通とは、インターネット業界でさらにシナジーを生む出すために業務提携するとともに、電通がＣＣＣの保有株の一部８７５万４０００株（発行済み株式総数の１５．０６％）を取得して資本提携、第２位の株主となる。なお電通は、２１円高の２２５０円と８営業日ぶりに反発している。

【浅妻昭治のマーケット・トーク】

　三協フロンテア＜９６３９＞（ＪＱＳ）は、１９円高の４３８円と３日続伸して始まり、５月１５日につけた年初来安値３５０円からの底上げを鮮明化している。

　前日２２日大引け後に自己株式の取得を発表、東日本大震災の応急仮設住宅などの復興需要一巡などで予想した今３月期の減益転換業績をカバーして下げ過ぎ訂正買いが増勢となっている。

　自己株式取得は、経営環境に対応した機動的な資本政策の遂行を可能とすることを目的としており、取得株式数の上限を２０万株（発行済み株式総数の０．８９％）、取得総額を１億円、取得期間を５月２３日から９月２８日までとして実施する。

　株価は、今年２月に前期業績を震災の復旧・復興需要で２回目の上方修正をし、年初来高値６５３円をつけたが、今３月期純利益をこの特需一巡で１６億円（前期比３５％減）と予想したことを嫌って同安値まで３００円幅の調整となった。ＰＥＲ６倍台、ＰＢＲ０．５倍の下げ過ぎ訂正を試そう。

　仮設住宅（ユニットハウス）株は、前々日２１日に同業他社でライバルのナガワ＜９６６３＞（ＪＱＳ）も、やはり自己株式取得を発表、復興需要一巡による減益転換業績をカバーして、株価が急反発したばかりである。復興需要から同需要の一巡、業績減益転換、自己株式取得と続く一連のコースが業界標準となってきたようである。

【浅妻昭治のマーケット・トーク】

　ダイコク電機＜６４３０＞（東１）は２２日、８１円高の１４１５円と４営業日続伸して始まり、連日の年初来高値更新となっている。同社株は、５月１１日に発表した今３月期業績で、純利益の大幅続伸を予想、市場コンセンサスを大きく上回ることから年初来高値まで短期で３０％近い急伸を演じて、同じ関連株で年初来安値水準に低迷しているオーイズミ＜６４２８＞（東１）やアクセル＜６７３０＞（東１）などと対照的にパチンコ関連の勝ち組人気を鮮明化している。

　パチンコ関連株は、同社と同様に業績の続伸を予想しながらも、株価評価にまで至っていない銘柄も少なくなく、ダイコク電を牽引役に内需割安セクターとして浮上する展開も想定される。パチンコ関連株は、パチンコホール業界の競争激化・経営悪化を受けて雌伏期が続いたが、ダイコク電のようにホールコンピューティングシステムやヒット化したパチンコ機・パチスロ機を開発するなど独自商品・製品を保有しているかどうかで、勝ち組・負け組の選別が続いている。

　業績続伸を予想している平和＜６４１２＞（東１）、ＳＡＮＫＹＯ＜６４１７＞（東１）、マースエンジニアリング＜６４１９＞（東１）、ゲンダイエージェンシー＜２４１１＞（ＪＱＳ）、藤商事＜６２５７＞（ＪＱＳ）などが、「第２のダイコク電」として見直される展開も想定される。

■１００円ショップ株に再浮上の目

浅妻昭治のマーケット・センサー
　やっぱり「１％」と「９９％」の攻防のようである。リーマン・ショックまでは、１％の富裕層が主導権を握り９９％の富を独占したが、サブプライムローン・バブルの破綻この方、「１％」の限界生活者の反乱が世界各地で起こった。中東では、「反独裁」で長期軍事政権がドミノ倒しとなる「アラブの春」が吹き募り、ギリシャでは、「反緊縮」、「反格差」で、連立協議が頓挫して再選挙が不可避となり、フランスでは、現職大統領が決戦投票で敗れ、ドイツでは、州議会選挙で連立与党が大敗した。

　この「１％」の反乱の行く着く先は不透明として、ギリシャのユーロ圏離脱も観測されて、ユーロ安、株安が世界中に伝播した。５月１８日から始まった主要８カ国（Ｇ８）首脳会議では、財政の健全化と経済成長の両立を目指す方針で一致したと伝えられたが、そんな妙案があるものかどうか、またまた今週のマーケットで試されることになるはずで、「トンネルを抜けたらまたトンネル」となる懸念ばかりが強くなる。

　日本も、この政治状況では世界の趨勢と肩を並べているといえる。毎年、首相の顔が変わって、衆議院と参議院の多数派が異なる「ねじれ現象」が解消せず、何も決められない、誰も責任を取らない政治状況が常態化しているからである。野田佳彦首相は、消費税引き上げに「政治生命」をかけると不退転の決意を強調しているが、野党から「財務省のマインドコントロール」と攻撃されるのを目にし耳にすると、「一将功成りて万骨枯る」ならぬ「一省功成りて万骨枯る」ではないかという疑いに現実感が深まる。

　ということは、国会も会期末、野田首相が「政治生命」を強調すればするほど、「１％」の「反緊縮」意識とのギャップが広がることになる。いわば「政治生命」と「生活防衛意識」の攻防の激化である。野田首相が、仮に民主党内の反増税派や与党の自民党の取り込みに成功したりすれば、生活防衛意識は頂点に達することになる。この生活防衛意識の高まりは、株式相場的には関連株の出番につながることは間違いなく、この最右翼株として注目したいのが「１００円ショップ」株である。（続きと詳細は「浅妻昭治のマーケットセンサー：メールマガジン」に掲載。果たして注目銘柄は？）

　東武鉄道＜９００１＞（東１）は、５円高の３８５円と５営業日ぶりに反発して始まり、前週末１８日ザラ場につけた年初来安値３７８円から底上げしている。明２２日に「東京スカーツリー」が、開業するのを前にご祝儀相場的な買い物が再燃しており、同社業績への寄与度アップを期待する先取り思惑も交錯している。

　同社は、今３月期業績について、スカイツリー開業でタワー業での入場券収入、スカイツリータウン業での商業施設「東京ソラマチ」の賃貸収入が寄与するとして、純利益を１８０億円（前期比１２％増）と続伸を予想したが、市場コンセンサスを２０億円強下回ることが響き、株価は年初来高値４５４円から年初来安値まで調整してしまった。

　しかし、スカイツリーへの来場者は、商業施設を含めて年間３０００万人と推測されているだけに、寄与はこれだけにとどまらない。例えば本業の鉄道業での乗降客への影響である。鉄道各社には、利用客が著しく減少する「死線」ともいうべき乗車区間がある。同業他社の京成電鉄＜９００９＞（東１）では、京成船橋駅で通勤客がＪＲに乗り換えて、京成船橋〜京成上野駅間は、乗客がゴッソリと減って、電車は空気を運んでいるようだと形容されたこともある。

　東武の場合も、ターミナル駅の北千住駅で乗客が、ＪＲや地下鉄などへ乗り換え、東武伊勢崎線本線の北千住〜東武浅草駅間は乗客が減少する傾向が強い。ところがこの区間にあった業平橋駅が、東京スカイツリー駅と改名されてリニューアル、最寄駅として機能するのである。

　日光・会津を含めた観光再開発を含む利用客の増加につながり、しかも朝夕のラッシュ時の通勤・通学客でなく昼間の観光客の増加ということから、乗車効率は格段にアップすることになる。ご祝儀相場に乗って、株価面でも東京スカイツリー気分を味わってみるのも一興となりそうである。

　来週（２１〜２５日）は、『海外の悪材料を睨みながら国内の景気・企業業績を見直す展開』が予想される。ＮＹダウは５月１日の高値から６．７％下げ、日経平均は３月２７日の１万０２５５円から１４％超の下げ。ＮＹダウに下げ余地は残るものの、日経平均は底打ちが近いとみられる。

　とくに、日本の場合は経済、企業業績とも海外に比べると悪くない。今年１〜３月のＧＤＰは実質で年率４．１％増と好調。復興需要による押し上げと、節約疲れによる個人消費の少し贅沢品消費の効果が出ている。

　企業業績も２０１３年３月期は押しなべて利益が回復する。日経平均予想１株利益は１７日時点で７５５円と、４月頃の４５０円程度から大きく上向いている。

　ただ、日経平均が１万０２５５円をつけた頃の１株利益の期待値８００〜８５０円に比べると物足りない。しかし、この間、日経平均が１４％超も下落しており、企業業績との対比では相場は下げ過ぎている。言うまでもなく、ギリシャ問題などヨーロッパを中心とした海外材料の圧力がかかったためだ。

　ギリシャの再選挙が６月１７日（日）に決まった。まだ、１ヶ月も先である。世界のマーケットは、ギリシャのユーロ離脱まで織り込んできつつあるようだ。しかし、選挙が終るまでは結論は出ない。この先、１ヶ月間は様子を見るより仕方のない空白期間になる。海外材料が空白なら、日本のファンダメンタルズ堅調が見直される可能性はあるだろう。

　もちろん、日本の産業も好不調のまだら模様ですべてが良好ではない。復興と消費は堅調でも設備投資、住宅投資は低調気味。自動車好調でエレクトロニクスは低調である。

　日経平均は海外マーケットの動向を見ながら、海外が落ち着けば１５日線の位置する９１８０円前後までは反発する可能性がある。海外に比べ日本の経済、企業業績は良好であることを見直すべきである。